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周岳:土地流拍恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现

来源:百度新闻 时间:2018-09-17 22:01:07 编辑:河北省 浏览:546 手机版

周岳:土地流拍加剧 开发商拿地谨慎

(图片来源:全景视觉)(图片来源:全景视觉)

经济观察网 实习记者 刘璐中国指数研究院数据显示,2018年以来,全国房地产市场土地流拍已超过800宗,其中一线城市13宗,二线城市178宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米。

东吴证券宏观固收首席分析师周岳认为,年内土地流拍状况的持续发展将带来三个方面的影响:限制房价上涨空间、使得房地产投资在未来缓慢下行、制约地方财力增长。

周岳解释,此轮流拍事件是房企重质量、稳利润的自主理性选择结果,这将导致市场需求的萎缩,从而限制房价的上涨空间。而土地流拍高企也是地方政府囿于财政支出和债务压力,急于卖地变现的结果,供应土地面积大幅增加的同时土地溢价率明显回落。另外,政府对于土地出让的依赖性已达到空前高度,加之部分地区公共预算收入的税收方面也过于依赖房地产,随着土地流拍加剧,将制约地方财力增长。

2018年以来,一线城市流拍率波动最大,而溢价率最低;二线城市流拍率较高且稳步上升,但溢价率不高;三四线城市流拍率稳中有降,溢价率也持续处于高位。

今年1-8月,二线城市平均流拍率为5.12%,平均溢价率17.37 %,而三四线城市流拍率仅3.98%,平均溢价率更是比二线城市高出12个百分点。

周岳对比各城市土地流拍率和溢价率后就指出,土地流拍率整体上涨,而溢价率整体下跌,一二线城市“地冷价跌”现象明显,三四线城市拿地热情不减。

在此次土地流拍事件中,分城市类型看,三四线城市仍为高发区域,但下半年以来占比有所下降,二线城市占比逐渐上升;从地域分布看,河南省流拍数量居首位,华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区,紧随其后的是四川、贵州等省。

“2018年6月及8月,三四线城市流拍建筑面积均过千万,分别为1070万平方米及1100万平方米。但从各月流拍情况看,三四线城市整体呈稳步下跌态势,而二线城市比例却在下半年以来明显抬升。统计年内流拍土地规模排名前20的城市中,二线城市达8家,而且排名前四位的太原、阜阳、天津、合肥中,有三地为二线城市。总体上,经济欠发达或偏远地区市场热度不够,土地被流拍的概率更大。”周岳说。

周岳判断,本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现,不论是调控政策不断加码,土地出让条件愈加严苛,还是融资环境趋紧,资金压力增大,都可以限制开发商盲目拿地。

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